未 来 住 房 不 再 难 ？

星塔传奇

未来住房不再难？国家为这两类房按下“加速键”，刚需有信心了？



经历了近3年的楼市调控，全国房地产市场整体已经呈现降温态势，房价上涨动力也逐渐开始衰弱。但是，尽管如此，开发商并没有实质性下调房价的意思，所以对于购房者而言，观望态度依然是主流趋势。此外，随着楼市进入到了分化阶段，从6月份开始，部分热点城市的房贷利率开始止跌回升，这在一定程度上也提高了购房者的买房压力和买房门槛。因此，面对当前的楼市行情，国家也正在大力推动两大住房政策加速落地，这或许意味着未来刚需住房不再是难题。


第一，“商改租”政策落地，盘活存量房增加供给

7月份，广州市出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房。众所周知，长期以来，商业和工业用地占比较高，住宅供地占比相对较低，所以供需之间的矛盾也是地价和房价较高的原因之一。除了广州以外，上海、南京、佛山等地也先后发布了“商改租”政策。

“商改租”政策落地，意味着商业和商务办公用房等非住宅存量用房也可以用于租赁，对于人口不断涌入的一二线热点城市而言，这样既可以通过盘活存量房来增加租赁房源，避免住房资源过度浪费，也可以起到平抑房租和房价水平的作用，未来不排除更多城市跟进。


除了“商改租”政策落地，进入2019年以来，国家在帮助购房者更容易实现住房需求方面也多次出手。5月份，住建部、发改委、财政部、自然资源部联合印发了《关于进一步规范发展公租房的意见》，意见要求加大对城镇中等偏下及以下收入家庭、新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的住房保障力度，同时还提供公租房租赁补贴，免征房产税和个人所得税。

无论是公租房还是商改租，都是现代住房制度建设的重要内容，这不仅可以解决供需不匹配的问题，满足多层次的住房需求，还可以引导购房者合理控制负债，避免盲目加杠杆。不过，退一步来说，如果要彻底转变“租房不如买房”的住房观念，最关键的还是落实“租购同权”，只有这样，刚需才能更加安心租房，并且把租房作为长期的住房选择。


第二，共有产权住房试点，保障购房者“买得起，住得上”

共有产权住房，顾名思义，政府把房子以低价售给中低收入购房者，而房屋产权由政府和购房者按一定比例持有。针对个人出资问题，不同城市情况不同，但一般不低于50%，总体原则就是由购房者根据支付能力自由选择，先行改善居住条件，然后再逐步买回全部产权。2014年开始，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6个城市率先成为试点城市。最近这两年，广州、南京、烟台、福州、青岛、合肥、珠海等越来越多的城市也开始试点共有产权，按这个趋势来看，未来共有产权住房会成为全国性的住房模式。

共有产权住房的出现对购房者会产生三个主要作用：其一，以相对较少的买房资金来满足住房需求，缓解了购房者的家庭负担，也降低了买房门槛，对于买房资金不足但又不愿意租房的购房者来说尤其是一个好消息。其二，共有产权住房是“房住不炒”的体现，可以遏制投机炒房的空间，从而可以抑制房价抬头。其三，政府和购房者共有产权，意味着二者同享增值收益，但也共同承担贬值风险。不过，与政府同有产权，一定程度上反而可以规避风险，增加房产的安全性。总而言之，作为房地产长效机制的组成部分，共有产权住房是大势所趋，可以更好的保障刚需“买得起，住得上”。


7月27日，在博鳌房地产论坛第19届年会上，针对年轻人的住房问题，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，应该大力建立保障房，既可以买也可以租，此外应该注意供给和需求挂钩。其实，通过上文可知，“商改租”、公租房和共有产权住房，同属保障性住房的方式，前两者属于租房市场，后者则是买房市场，这就给刚需购房者提供了更多的住房选择。

因此，我们可以预期的是，随着房地产长效机制的进一步发展成熟，在目前的商品房市场体系之外，针对普通购房者的住房保障体系会进一步发展完善，这也是目前国家正在大力推动的住房趋势，所以未来刚需住房或许不再是难事。总而言之，从短期来看，随着调控政策进一步收紧，房价再次反弹的可能性较小；而且从长期来看，在“房住不炒”的长期定位下，未来房子居住的本质属性会进一回归，抑投机和保刚需的趋势不会改变。