获房产证却遭屋内人拒交房 因其2年前已购此房

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闽南网6月11日讯 通过法院竞拍，黄小姐花45万元，拿到了一栋被抵押房屋的房产证。去年底她去接房时，屋里住的人却将其拒之门外，后者拿出一份与原房主签订的《房产买卖协议》，称两年前就已买得此房，也花了45万余元；而此协议，法院也判其有效。

一方拿着《房屋所有权证》，一方则拿着《房产买卖协议》，屋子的归属纠纷，一直闹到现在。前几天，黄小姐打来电话，讲述了这样一件烦心事。
【事件实录】她竞拍获得房产证 他2年前就买了该房
2011年8月，在泉州中院拍卖厅，黄小姐以45万元拍得南安溪美长安小区一套住宅及储藏间，约定2011年底交房，也拿到了该处房屋的《房屋所有权证》。
然而，2011年12月中旬，预定交房前不久，她接到一自称黄某海的男子打来的电话。据称，这一男子在电话里说，这套房子几年前已被他从原房屋所有人处买来；且手上有《房产买卖协议》，所以房屋是他的。
实际上，当初买这套房屋的人是王先生；黄某海是他的亲属，代他跟黄小姐交涉，其所说的是事实。
王先生介绍，2009年11月，他从陈某筑、许某照夫妇处购买了这一房产，并签订了《房产买卖协议》，同时支付了45万余元全额购房款。期间，陈某筑提出先偿还银行欠款，取得房产证后再过户，王先生对此知情。
王先生想不到，陈某筑一直未偿还银行欠款，房屋因此一直未过户，而陈某筑也跑了路，找不到人。
2010年1月，法院拍卖房屋前，王先生曾向南安法院提起诉讼。当时，法院确认其《房屋买卖协议》有效。
【说法】法官：抵押期仍有产权 但买卖须经同意
南安法院执行庭黄琨臻法官介绍，此案的关键在于，王先生买房前，陈某筑将房屋抵押给了银行。
黄法官说，房屋抵押后，产权仍在原屋主（陈某筑）手中，且陈某筑享有拍卖款项的优先受偿权，但未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
而原房主陈某筑夫妻因借款合同，以该房子为抵押担保向银行贷款22万元，在约定时效内未还款；因此，银行方有权从抵押物所得价款中受偿。
黄法官认为，承认王先生与陈某筑所签订《房产买卖协议》有效，但由于该房产已被抵押，当时就驳回了其请求办理过户的诉求。黄法官说，王先生应另行向陈某筑二人主张债权。
律师：抵押债务优先还 房屋产权要看证
福建文衡律师事务所涂宗全律师认为，陈某筑夫妇先用该房屋向银行抵押贷款，后又将该房屋以协议形式出卖给王先生。对于陈某筑而言，两个行为都因房屋产生合同之债，但法律规定，有抵押的债权优于无抵押的债权，因此银行通过拍卖房屋实现债权。
此外，《物权法》规定，不动产物权（如房产）经相关部门的核准登记发生效力，未经登记不发生效力，因此，本案的房屋产权登记在黄小姐名下，已发生效力。王先生虽付全款，手持合安海论坛 安海同，但房屋所有权未经登记，不具有所有权。对于45万余元的购房款，王先生可以无法实现合同目的为由，向法院起诉，主张解除买卖协议，退回款项。（海峡都市报闽南版记者 史国亮 黄谨安海论坛 安海）
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